Yurt dışında yaşayan alıcılar bana Riga'daki bir dairenin yıllık mülk vergisinin ne kadar tutacağını soruyor. Kısa cevap bir aralık: kadastro değerinin %0,2–0,6'sı. Bu aralık gerçek, ancak Riga'da otomatik değil. Uygulanıp uygulanmayacağı, 1 Ocak günü saat 00:00'da alınan tek bir anlık tespite bağlı; koşul sağlanmıyorsa tüm yıl için standart oran %1,5 olur.
Kuralı müşterilere anlattığım şekilde adım adım aktarayım. Kural, ulusal gayrimenkul vergisi kanunundan (Par nekustamā īpašuma nodokli), Riga'nın bağlayıcı yönetmeliğinden ve şehrin kendi bildirimlerinden gelir; hepsini Ekim 2026 itibarıyla geçerli olduğu şekliyle aktarıyorum. Burada kuralları anlatıyorum; bu vergi danışmanlığı değildir ve kurallar değişir.
Riga'da Mülk Vergisi Nasıl İşler ve Kimler Öder?
Gayrimenkul vergisi, yani mülk vergisi (Letoncası nekustamā īpašuma nodoklis, kısaca NĪN), bir belediye vergisidir ve mülkün bulunduğu belediyenin bütçesine ödenir. Riga'da vergiyi Şehir Finans Dairesi hesaplar, bildirimleri gönderir ve tahsil eder; bunu Riga'nın vergi bilgi sitesi de açıklıyor.
Vergiyi ödeyenler, mülke sahip olan Letonyalı veya yabancı gerçek kişiler ve şirketlerdir; yani Tapu Sicili'nde kayıtlı olan kişi. Birden fazla malik varsa herkes kendi payı oranında öder. Kanun, Letonyalı ve yabancı sahiplerin ikisini de mükellef olarak sayar.
Vergi, vergilendirme yılının 1 Ocak'ındaki kadastro değerinin oranla çarpılmasıyla bulunur ve vergilendirme yılı takvim yılıdır. Yıl içinde kadastroya kaydedilen bir nesne, kayıt anındaki değeri üzerinden vergilendirilir. Oranı her belediye kendisi belirler; bu oran kadastro değerinin %0,2 ile %3'ü arasındadır, bu yüzden bu yazı yalnızca Riga'yı kapsıyor.
Bir Daire İçin Önemli Olan İki Oran
Riga'nın 148 sayılı Bağlayıcı Yönetmeliği, ticari amaçla kullanılmayan bir dairenin ortak alanlardaki payıyla birlikte konut kısmı için kademeli bir oran belirler. Dilimler kadastro değerine uygulanır:
- 57.000 €'ya kadar: %0,2
- 57.000 €'nun üzerinde ve 107.000 €'ya kadar olan kısım: %0,4
- 107.000 €'nun üzerindeki kısım: %0,6
Bunlar, yönetmelikte belirlenmiş yasal parametrelerdir; fiyat değildir.
| Durum | Oran | Dayanak |
|---|---|---|
| Bir gerçek kişiye ait, ticari amaçla kullanılmayan daire; 1 Ocak'ta saat 00:00'da orada ikametgâhı beyan edilmiş, şartları sağlayan bir kişi var | Değer dilimine göre %0,2, %0,4 ve %0,6 | 148 sayılı Yönetmelik, bent 3 ve 3.1.1 |
| Aynı daire, o anda şartları sağlayan hiç kimse beyan edilmemiş | Değerin tamamı üzerinden %1,5, tüm yıl için | Bent 3.1.1; Finans Dairesi'nin 2026 bildirimi |
| Ticari amaçla kullanılan daire, örneğin turistlere kısa süreli kiralama | %1,5 | 148 sayılı Yönetmelik, bent 3.1; Kanun md. 1(4); Riga SSS |
| Bir şirkete, şahıs işletmesine veya yabancı şirkete ait daire | İndirimli oranlar yalnızca konut olarak kiralanırsa, kira sözleşmesi Tapu Sicili'ne kayıtlıysa ve şartları sağlayan bir kişi beyan edilmişse; aksi hâlde %1,5 | 148 sayılı Yönetmelik, bent 3.1.2 |
İlk dilimdeki herhangi bir değer için standart oran, indirimli oranın 7,5 katıdır: %1,5'e karşı %0,2.
Ticari kullanım konusunda, kanunun ekonomik faaliyet tanımı bir dairenin konut olarak kiralanmasını kapsam dışı bırakır. Ancak Riga Finans Dairesi'nin SSS bölümü, turistlere kısa süreli kiralamayı ekonomik faaliyet sayar; dolayısıyla standart oran uygulanır. Bu, şehrin yorumudur, evrensel bir kural değil. Mal sahibi, ticari kullanıma başladığında veya bıraktığında bir ay içinde belediyeyi bilgilendirmelidir.
1 Ocak'ta "Beyan Edilmiş İkametgâh" Pratikte Ne Anlama Geliyor?
Oranı belirleyen koşul budur. Yönetmeliğin 3.1.1 numaralı bendine göre, özel kişi olan bir mal sahibi, vergilendirme yılının 1 Ocak'ında saat 00:00'da mülkte ikametgâhı en az bir kişi için beyan edilmişse indirimli oranlardan yararlanır; bu kişi Letonya vatandaşı veya "vatandaş olmayan" (non-citizen) bir kişi, başka bir AB üyesi devletin, bir AEA ülkesinin ya da İsviçre'nin vatandaşı veya Letonya'da daimi oturma iznine sahip biri olabilir. Diğer durumlarda oran, kadastro değerinin %1,5'idir.
Finans Dairesi'nin 2026 bildirimi ve SSS bölümü üç nokta daha ekliyor:
- Bu bir anlık tespittir. 1 Ocak günü saat 00:00'daki durum tüm yılın oranını belirler; beyanlardaki sonraki değişiklikler önem taşımaz.
- SSS'ye göre beyan edilen kişinin mal sahibi olması gerekmez, ancak "ek adres" (papildu adrese) sayılmaz.
- Şart, kadastroya kaydedildiklerinde vergi nesnesi hâline gelen yeni binalar için de geçerlidir.
Yönetmelik, yukarıda aktarılan beyan edilmiş kişi kategorilerini sayarken, şehrin bildirimleri testi en az bir beyan edilmiş kişi olarak özetliyor. Belirli bir daire için kesin yorum, Finans Dairesi'ne veya bir avukata sorulacak bir konudur. Mal sahipleri, mülklerinde kimlerin beyan edildiğini latvija.gov.lv üzerindeki "Manā īpašumā deklarētās un papildu adresi norādījušās personas" devlet e-hizmetiyle ya da Vatandaşlık ve Göç İşleri Dairesi'ne (PMLP) sorarak görebilir. PMLP bu hizmeti ücretsiz ve gerçek kişilere açık olarak listeliyor; yabancı bir mal sahibinin giriş yapıp yapamayacağını önceden kontrol etmekte fayda var.
Kadastro Değeri: Nereden Bakılır ve Neden Satın Alma Fiyatı Değildir?
Vergi, bir daire için ödediğiniz bedel üzerinden değil, Devlet Arazi Servisi'nin belirlediği kadastro değeri üzerinden alınır. 1 Ocak 2025'ten bu yana her nesnenin iki değeri vardır. Vergiler ve devlet ya da belediye bütçelerine yapılan diğer ödemeler için kullanılan fiskal değer, 2012/2013 gayrimenkul piyasasına uygun olarak hesaplanır. Diğer amaçlar için kullanılan evrensel değer ise 1 Temmuz 2022 piyasasına karşılık gelir ve ortalama piyasa fiyat düzeyinin %80'ini aşamaz.
İkisi de, Kadastro Bilgi Sistemi'ne kayıtlı nesneler için kadastrs.lv üzerinde ücretsiz görüntülenebilir: kadastro numarası veya adresle arama yapın ve "Kadastrālās vērtības" (kadastro değerleri) bölümünü açın.
Bilmeye değer bir hukuki süreç var. Kadastro Kanunu, Bakanlar Kurulu'nun yeni bir kadastro değeri tabanını 15 Haziran 2027'ye kadar onaylamasını öngörüyor. Onaylanan taban, onay yılından sonraki ikinci yılın 1 Ocak'ından itibaren uygulanır; yani bu takvimle 1 Ocak 2029'dan itibaren. Bakanlar Kurulu ayrıca yeni bir tabanı belirli bir yıl için vergiye uygulamamaya da karar verebilir. Bu, yasal bir takvimdir; herhangi bir değerin veya verginin tahmini değildir. Ekim 2026'da yürürlükte olan sürümü okudum; 1 Ocak 2027'den itibaren geçerli olacak sürüm bu hükmü aynen koruyor.
Yurt Dışında Yaşıyorsanız Faturalar ve Son Tarihler
Genel kural olarak vergi, mülkiyetin doğmasından sonraki vergilendirme yılından itibaren ödenir; kanunda istisnalar vardır, bunlardan biri yeni kaydedilen bir kadastro nesnesi içindir. Belirli bir satın alma tarihi için durumu belediyenin veya bir avukatın teyit etmesi gerekir. Yıllık takvim şöyle:
| Tarih | Ne olur | Dayanak |
|---|---|---|
| 15 Şubat | Yıla ait ödeme bildirimi belirtilen adrese gönderilir; hiçbiri gelmezse mükellef bir ay içinde belediyeye yazılı olarak bildirmelidir | Kanun md. 6(1) ve 6(2) |
| 22 Mart | Mal sahibi ikametgâhı kanunun gerektirdiği şekilde beyan etmemişse, belediyeye adres vermemişse ve bildirimin ulaşmadığını bildirmemişse, bildirim gönderilmez ve vergi tarhı yürürlüğe girer | Kanun md. 6(1.4) |
| 31 Mart, 15 Mayıs, 15 Ağustos, 15 Kasım | Her biri yıllık tutarın dörtte biri olan dört taksit; yıl peşin de ödenebilir | Kanun md. 6(3) |
Adresin bilinmediği durumlarda kanun, belediyenin sonraki idari işlemlerin bildirimlerini göndermek yerine internet sitesinde yayımlamasını da öngörür.
Ödenmemiş bakiye yeniden satışta da önem taşır. Bir daire satıldığında veya bağışlandığında, malik değişikliği Tapu Sicili'ne ancak vergi borcu, cezası ve gecikme faizi ödendikten ve değişikliğin yapıldığı yıla ait vergi ödemesi yapıldıktan sonra kaydedilebilir. Kanun iflas gibi istisnaları sıralar; bu, olağan bir satışı anlatır.
Finans Dairesi, yurt dışından aramalar için +371 67012222 numaralı telefondan, pip@riga.lv adresinden ve eriga.lv portalı üzerinden yanıt veriyor.
Satın Almadan Önce Bunun Anlamı
Riga Waterfront Riga'dadır; dolayısıyla daireleri için geçerli olan yönetmelik Riga'nın yönetmeliğidir. Herhangi bir satın almadan önce listeme koyacağım sorular şunlar; bunlar bir plan değil:
- Daire kaydedildiğinde hangi kadastro değerini taşıyacak? Nesne kadastrs.lv'de göründüğünde oradan bakın.
- Vergi her iki senaryoda nasıl görünüyor: 1 Ocak'ta şartları sağlayan bir kişi beyan edildiğinde ve kimse edilmediğinde? Bir sonraki anlık tespit, 2027 vergilendirme yılı için, 1 Ocak 2027'de saat 00:00'dadır.
- Riga 2027 için oranlarını değiştirdi mi? Belediye, bir vergilendirme yılının oranlarını bir önceki yılın 1 Kasım'ına kadar, yani 1 Kasım 2026'ya kadar yayımlamak zorundadır. Ekim 2026'da likumi.lv, 148 sayılı Yönetmeliği en son Nisan 2023'te değiştirilmiş olarak gösteriyor; 1 Ocak'tan önce riga.lv'yi tekrar kontrol edin.
- Belediye size bir adresten ulaşabiliyor mu ve taksit tarihleri takviminizde mi?
- Daireyi kiraya vermeyi planlıyorsanız, bir vergi danışmanı sizin özel düzenlemenizin nasıl değerlendirileceğini söyleyebilir.
Kurallar Riga Şehir Meclisi ve Saeima tarafından belirlenir ve değişir; bu nedenle kendi durumunuzu bir avukat veya vergi danışmanı teyit etmelidir. Hâlâ planları karşılaştırıyorsanız, bunlara daireler sayfasından göz atabilirsiniz. Daha geniş satın alma sürecini ve plan aşamasında satın almaların nasıl işlediğini ayrı makaleler ele alıyor.
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amaçlıdır; vergi veya hukuk danışmanlığı niteliği taşımaz.