AB dışından müşterilerden duyduğum ilk sorulardan biri her zaman şuna benzer: "Bekleyin, gerçekten buradan satın alabilir miyim? Hiç kısıtlama yok mu?" Ve dürüst cevap evet — ama herhangi bir şey imzalamadan önce bilmeye değer birkaç şey var.

Letonya, Avrupa Birliği üyesi bir devlettir ve mülkiyet hukuku pek çok ülkeyle karşılaştırıldığında oldukça basittir. Türkiye, BAE, Kazakistan veya başka herhangi bir ülkeden AB dışı vatandaşlar dahil yabancı uyrukluların konut amaçlı gayrimenkul satın alması serbesttir. Oturma izni zorunluluğu yoktur, özel izin gerekmez ve konut gayrimenkulü üzerinde uyruk bazlı kısıtlama bulunmaz.

Bununla birlikte, süreci ve neler beklendiğini bilmek çok fazla karışıklıktan kurtarır. İzin verin, müşterilere açıkladığım şekilde aktarayım.

Satın Alma Süreci Gerçekte Nasıl İşliyor

Letonya'daki mülk işlemleri noter aracılığıyla yürütülür. Bu isteğe bağlı değil — kanun gereğidir. Noter her iki tarafın kimliğini teyit eder, tapu kaydının temiz olduğunu doğrular ve işlemi onaylar. Bunun ardından mülkiyet devri, ülkedeki tüm mülkiyet haklarının resmi devlet kaydı olan Letonya Tapu Sicili'ne (Zemesgrāmata) tescil edilir.

Bu sistem aslında alıcılar için oldukça iyidir. Tapu Sicili şeffaf ve kamuya açık olarak sorgulanabilir — sahipliği doğrulayabilir, satın almadan önce herhangi bir takyidat, ipotek veya ihtilaf olup olmadığını kontrol edebilirsiniz. Hiçbir şey gizli değildir ve bir kez tescil edildiğinde mülkiyetiniz yasal olarak korunur.

Riga Waterfront gibi plan aşamasındaki satın alımlar için tipik süreç şöyle işler:

Tüm satın alma süreci uzaktan tamamlanabilir. Belge imzalamak için Letonya'ya seyahat etmeniz gerekmez — noter onaylı vekâletname her şeyi kapsar. Türkiye, BAE ve Almanya'dan, tüm süreci ziyaret etmeden tamamlayan müşterilerle düzenli olarak çalışıyoruz.

Tarım Arazisi Meselesine Ne Olacak?

Belirtmeye değer bir kısıtlama var: tarım arazisi. AB vatandaşı olmayanlar Letonya'da tarım arazisini onay sürecinden geçmeden serbestçe satın alamaz. Ancak bu durum konut amaçlı gayrimenkul veya kentsel mülk için geçerli değildir — dolayısıyla Riga Waterfront gibi bir şey için bu sorun teşkil etmez.

Vergiler ve Ücretler — Bütçenize Ne Eklemelisiniz

İnsanların zaman zaman hazırlıksız yakalandığı yer burasıdır, bu nedenle somut olmak önemlidir.

%1,5
Mülkiyet tescilinde devlet harcı — bireysel alıcı için, üst sınır 50.000 €
%0,2–0,6
Riga'da yıllık emlak vergisi (kadastro değeri üzerinden) — yalnızca 1 Ocak'ta dairede uygun bir kişi beyan edilmişse; aksi halde %1,5
Muaf
Kullanılmış konutun yeniden satışında KDV (yeni veya henüz kullanılmamış mülk: %21)

Tapu Sicili'nde mülkiyetin tescili için devlet harcı, kayıt yapılmadan önce ödenir. Bireysel alıcı için bu, mülk değerinin %1,5'idir ve üst sınırı 50.000 €'dur; bir şirket %2 öder, bu da üst sınıra tabidir. Esas alınan değer, sözleşmedeki fiyat ile mülkün kadastro değerinden yüksek olanıdır (Bakanlar Kurulu Yönetmeliği No. 1250, Ekim 2026 itibarıyla yürürlükte). Noter ücretleri ayrıdır ve Bakanlar Kurulu Yönetmeliği No. 737 ile belirlenir: bir işlem üzerine düzenlenen noter senedi için işlem tutarının %0,5'i (asgari 140 €) alınır; bir kamu siciline yapılan başvuruda imzanın onaylanması ise sabit 23 €'dur; her iki durumda da KDV eklenir (16 Nisan 2026'dan itibaren yürürlükte olan tarifeler).

KDV, mülkün yeni mi yoksa kullanılmış mı olduğuna bağlıdır. Kullanılmış konutların yeniden satışı genellikle KDV'den muaftır. Yeni veya henüz kullanılmamış mülkün satışı — henüz kullanıma kabul edilmemiş bir bina ya da kullanıma kabul edilmesinden itibaren bir yıl içinde ilk kez satılan bir bina dahil — muaf değildir ve satıcı KDV mükellefiyse %21'lik standart oran uygulanır (Letonya KDV Kanunu'nun 1., 41. ve 52. maddeleri, Ekim 2026 itibarıyla yürürlükte). Bunun sizin özel sözleşmenize nasıl uygulandığını avukatınıza sorun.

Yıllık emlak vergisi bir belediye vergisidir; dolayısıyla oran, mülkün bulunduğu yere bağlıdır. Ödediğiniz fiyat üzerinden değil, 1 Ocak itibarıyla kadastro değeri üzerinden hesaplanır; vergiler için kullanılan “mali” kadastro değeri, 2012/2013 mülk piyasasına denk gelecek şekilde hesaplanır (Devlet Arazi Hizmeti). Riga'da %0,2, %0,4 ve %0,6'lık indirimli oranlar (kadastro değerinin ardışık dilimlerine uygulanır), ticari faaliyette kullanılmayan bir daireye yalnızca 1 Ocak'ta saat 00:00'da dairede yönetmeliğin koşullarını karşılayan bir kişinin ikameti bildirilmişse uygulanır; aksi halde oran, tüm yıl için kadastro değerinin %1,5'idir. Bir şirket üzerinden sahip olunan daire için ek koşullar vardır (Riga Bağlayıcı Yönetmeliği No. 148, Ekim 2026 itibarıyla yürürlükte). Oranlar her belediye tarafından belirlenir ve değişebilir — dairenize ait rakamları Riga Şehir Meclisi Finans Departmanı'ndan veya bir vergi danışmanından teyit edin.

Riga Waterfront'ta daire satın almak bana Letonya oturma izni sağlar mı?

Hayır. Letonya'nın yeni Göç Kanunu 15 Eylül 2026'da yürürlüğe girdi ve gayrimenkul satın alımına dayanan geçici oturma iznini kaldırdı. Letonya'da mülk satın almak artık oturma izni için bir dayanak değildir. 14 Eylül 2026 tarihinde veya öncesinde yapılan başvurular önceki kurallara göre incelenmiştir.

Halen mevcut olan yatırım yolları gayrimenkulle ilgili değildir: devletçe belirlenmiş bir alternatif yatırım fonuna en az 150.000 € yatırım ile devlet bütçesine 10.000 € ödeme (en fazla beş yıllık izin) veya bir şirketin sermayesine 50.000–100.000 € yatırım ile aynı 10.000 € ödeme (iki yıllık izin).

Biz bir gayrimenkul satış ortağıyız, göç danışmanı değiliz. Kendi durumunuz için bir Letonya göç avukatına veya Vatandaşlık ve Göç İşleri Dairesi'ne (PMLP) danışın.

İlk Kez Satın Alacak Birine Ne Söylerdim

Dürüst tavsiye: bunu tek başınıza yürütmeye çalışmayın. Karmaşık olduğu için değil — aslında birçok ülkeden daha basit — ancak iyi bir yerel avukat, dışarıdan bakıldığında belli olmayan şeyleri yakalar. Tapu incelemeleri, vekâletname ifadesi, kendi vergi mukimliğiniz açısından vergisel sonuçlar. Bu ayrıntılar önemlidir.

The good news is that legal costs in Latvia are reasonable, and the system is transparent. There are no grey areas, no under-the-table payments, no informal "fees." It's a proper EU legal framework and it works as you'd expect.

Özellikle Riga Waterfront'u değerlendiriyorsanız, rezervasyondan teslimata kadar koordinasyonu biz üstleniriz ve düzenli olarak uluslararası alıcılarla çalışan deneyimli hukuki ortaklarla birlikte çalışırız. Her adımda size rehberlik edebiliriz.