Eine der ersten Fragen, die ich von Kunden außerhalb der EU höre, ist immer eine Variante desselben Themas: „Warte mal, ich kann hier wirklich kaufen? Ohne Einschränkungen?" Die ehrliche Antwort ist: Ja – aber es gibt ein paar Dinge, die man wissen sollte, bevor man irgendetwas unterschreibt.

Lettland ist EU-Mitgliedstaat und sein Immobilienrecht ist im Vergleich zu vielen anderen Ländern relativ unkompliziert. Ausländische Staatsangehörige – einschließlich Nicht-EU-Bürger aus der Türkei, den Vereinigten Arabischen Emiraten, Kasachstan oder anderswo – können frei Wohnimmobilien erwerben. Es gibt keine Anforderung, ansässig zu sein, keine Sondergenehmigung und keine nationalitätsbedingten Einschränkungen für Wohnimmobilien.

Trotzdem spart man sich viel Verwirrung, wenn man den Prozess kennt und weiß, was einen erwartet. Deshalb erkläre ich es hier so, wie ich es meinen Kunden erkläre.

Wie der Kaufprozess tatsächlich abläuft

Immobilientransaktionen in Lettland werden über einen Notar abgewickelt. Das ist keine Option – es ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar bestätigt die Identität beider Parteien, überprüft den Eigentumstitel und beurkundet die Transaktion. Danach wird die Eigentumsübertragung im lettischen Grundbuch (Zemesgrāmata) eingetragen, dem offiziellen Staatsregister aller Eigentumsrechte im Land.

Dieses System ist für Käufer eigentlich sehr gut. Das Grundbuch ist transparent und öffentlich einsehbar – man kann Eigentumsverhältnisse prüfen und vor dem Kauf nach Belastungen, Hypotheken oder Streitigkeiten suchen. Nichts bleibt verborgen, und einmal eingetragen ist das Eigentum rechtlich geschützt.

Bei Off-Plan-Käufen wie Riga Waterfront sieht der typische Ablauf folgendermaßen aus:

Der gesamte Kauf kann aus der Ferne abgewickelt werden. Sie müssen nicht nach Lettland reisen, um Dokumente zu unterzeichnen – eine notariell beglaubigte Vollmacht deckt alles ab. Wir arbeiten regelmäßig mit Kunden aus der Türkei, den VAE und Deutschland, die den gesamten Prozess ohne persönlichen Besuch abschließen.

Was ist mit landwirtschaftlichen Flächen?

Eine Einschränkung verdient Erwähnung: landwirtschaftliche Flächen. Nicht-EU-Bürger können in Lettland landwirtschaftliche Flächen nicht ohne ein Genehmigungsverfahren frei erwerben. Auf Wohnimmobilien oder städtische Grundstücke trifft dies jedoch nicht zu – für Projekte wie Riga Waterfront ist das also irrelevant.

Steuern und Gebühren – was man einplanen sollte

Hier werden manche manchmal überrascht, also lohnt es sich, konkret zu sein.

1,5 %
Staatsgebühr für die Eintragung des Eigentums — Privatkäufer, gedeckelt bei 50.000 €
0,2–0,6 %
Jährliche Grundsteuer in Riga (vom Katasterwert) — nur wenn am 1. Januar eine berechtigte Person in der Wohnung gemeldet ist; sonst 1,5 %
Befreit
Mehrwertsteuer beim Weiterverkauf gebrauchter Wohnimmobilien (neue oder noch nicht genutzte Immobilien: 21 %)

Die Staatsgebühr für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch ist vor der Eintragung zu entrichten. Für einen privaten Käufer beträgt sie 1,5 % des Immobilienwerts, höchstens 50.000 €; ein Unternehmen zahlt 2 %, ebenfalls gedeckelt. Maßgeblich ist der höhere Wert aus dem Preis im Vertrag und dem Katasterwert der Immobilie (Verordnung des Ministerkabinetts Nr. 1250, im Oktober 2026 in Kraft). Die Notargebühren kommen gesondert hinzu und sind in der Verordnung des Ministerkabinetts Nr. 737 festgelegt: Für eine notarielle Urkunde über ein Rechtsgeschäft werden 0,5 % des Geschäftswerts berechnet (mindestens 140 €), die Beglaubigung einer Unterschrift auf einem Antrag an ein öffentliches Register kostet pauschal 23 €, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer (Tarife gültig ab 16. April 2026).

Die Mehrwertsteuer hängt davon ab, ob die Immobilie neu oder gebraucht ist. Der Weiterverkauf gebrauchter Wohnimmobilien ist in der Regel von der Mehrwertsteuer befreit. Der Verkauf neuer oder noch nicht genutzter Immobilien — einschließlich eines Gebäudes, das noch nicht in Betrieb genommen wurde, oder eines Gebäudes, das innerhalb eines Jahres nach der Inbetriebnahme erstmals verkauft wird — ist nicht befreit, und es gilt der Regelsatz von 21 %, sofern der Verkäufer mehrwertsteuerpflichtig ist (lettisches Mehrwertsteuergesetz, Artikel 1, 41 und 52, im Oktober 2026 in Kraft). Fragen Sie Ihren Anwalt, wie dies auf Ihren konkreten Vertrag zutrifft.

Die jährliche Grundsteuer ist eine kommunale Steuer; der Satz hängt also vom Standort der Immobilie ab. Sie wird auf den Katasterwert zum 1. Januar berechnet, nicht auf den gezahlten Kaufpreis; der für Steuerzwecke maßgebliche „fiskalische“ Katasterwert wird so berechnet, dass er dem Immobilienmarkt von 2012/2013 entspricht (Staatlicher Bodendienst). In Riga gelten die ermäßigten Sätze von 0,2 %, 0,4 % und 0,6 % (angewendet auf aufeinanderfolgende Abschnitte des Katasterwerts) für eine nicht gewerblich genutzte Wohnung nur dann, wenn eine Person, die die Voraussetzungen der Verordnung erfüllt, am 1. Januar um 00:00 Uhr in der Wohnung gemeldet ist; andernfalls beträgt der Satz für das gesamte Jahr 1,5 % des Katasterwerts. Für eine Wohnung, die über eine Gesellschaft gehalten wird, gelten weitere Voraussetzungen (Verbindliche Vorschriften der Stadt Riga Nr. 148, im Oktober 2026 in Kraft). Die Sätze werden von jeder Gemeinde festgelegt und können sich ändern — lassen Sie die Zahlen für Ihre Wohnung von der Finanzabteilung der Stadtverwaltung Riga oder einem Steuerberater bestätigen.

Bekomme ich durch den Kauf einer Wohnung in Riga Waterfront eine Aufenthaltserlaubnis in Lettland?

Der Erwerb von Immobilien in Lettland ist keine Grundlage mehr für eine Aufenthaltserlaubnis – dieser Weg wurde am 15. September 2026 abgeschafft.

Was ich einem Erstkäufer raten würde

Der ehrliche Rat: Versuchen Sie nicht, das allein zu bewältigen. Nicht, weil es kompliziert wäre — tatsächlich ist es einfacher als in vielen Ländern —, sondern weil ein guter lokaler Anwalt Dinge bemerkt, die von außen nicht offensichtlich sind. Prüfung der Eigentumsverhältnisse, Formulierung der Vollmacht, steuerliche Folgen für Ihren eigenen steuerlichen Wohnsitz. Diese Details sind wichtig.

Die gute Nachricht ist, dass die Rechtskosten in Lettland moderat sind und das System transparent ist. Es gibt keine Graubereiche, keine inoffiziellen „Gebühren." Es ist ein ordentlicher EU-Rechtsrahmen und er funktioniert wie erwartet.

Wenn Sie konkret an Riga Waterfront interessiert sind, übernehmen wir die Koordination – von der Reservierung bis zur Übergabe – und arbeiten mit erfahrenen Rechtspartnern zusammen, die regelmäßig internationale Käufer betreuen. Wir begleiten Sie durch jeden Schritt.