Una de las primeras preguntas que escucho de clientes fuera de la UE siempre es una variación del mismo tema: "¿Espera, puedo comprar aquí de verdad? ¿Sin restricciones?" Y la respuesta honesta es sí —pero con algunas cosas que conviene saber antes de firmar nada.
Letonia es un estado miembro de la Unión Europea, y su legislación inmobiliaria es relativamente sencilla en comparación con muchos países. Los ciudadanos extranjeros —incluyendo no ciudadanos de la UE de Turquía, Emiratos Árabes Unidos, Kazajistán o cualquier otro país— pueden adquirir libremente bienes inmuebles residenciales. No se requiere ser residente, no se necesita ningún permiso especial, y no hay restricciones basadas en la nacionalidad para inmuebles residenciales.
Dicho esto, conocer el proceso y saber qué esperar ahorra mucha confusión. Así que permítame explicarlo como lo hago con mis clientes.
Cómo funciona realmente el proceso de compra
Las transacciones inmobiliarias en Letonia pasan por un notario. No es opcional —es un requisito legal. El notario confirma las identidades de ambas partes, verifica que el título está limpio y certifica la transacción. Después, la transmisión de propiedad se inscribe en el Registro de la Propiedad letón (Zemesgrāmata), que es el registro oficial del Estado de todos los derechos de propiedad en el país.
Este sistema es en realidad muy favorable para los compradores. El registro es transparente y de acceso público —puede verificar la titularidad, comprobar cargas, hipotecas o disputas antes de comprar. Nada está oculto, y una vez inscrita, su propiedad está protegida legalmente.
Para compras sobre plano como Riga Waterfront, el proceso habitual es el siguiente:
- Se firma un contrato de reserva y se paga una señal (generalmente el 5%) para asegurar la unidad al precio actual
- El asesor legal prepara el contrato de compraventa y se firma —puede hacerse de forma remota mediante poder notarial
- Los plazos siguientes se pagan según el calendario de pagos acordado
- La inscripción definitiva en el registro se realiza en el momento de la entrega
Todo el proceso de compra puede completarse a distancia. No es necesario viajar a Letonia para firmar documentos —un poder notarial lo cubre todo. Trabajamos regularmente con clientes de Turquía, Emiratos y Alemania que completan el proceso completo sin visitar el país.
¿Y los terrenos agrícolas?
Hay una restricción que merece mención: los terrenos agrícolas. Los no ciudadanos de la UE no pueden adquirir libremente tierras agrícolas en Letonia sin pasar por un proceso de autorización. Pero esto no aplica a los inmuebles residenciales ni a las propiedades urbanas —así que para algo como Riga Waterfront, no es un tema relevante.
Impuestos y gastos —qué hay que presupuestar
Aquí es donde a veces la gente se lleva sorpresas, así que conviene ser específico.
La tasa estatal por la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad se abona antes de que se practique el asiento. Para un comprador particular es el 1,5 % del valor del inmueble, con un máximo de 50 000 €; una sociedad paga el 2 %, también con un límite máximo. El valor que se toma es el mayor entre el precio del contrato y el valor catastral del inmueble (Reglamento del Consejo de Ministros n.º 1250, en vigor en octubre de 2026). Los honorarios notariales son aparte y están fijados por el Reglamento del Consejo de Ministros n.º 737: una escritura notarial sobre una transacción se cobra al 0,5 % del importe de la transacción (mínimo 140 €), y la legitimación de una firma en una solicitud dirigida a un registro público es una cantidad fija de 23 €, en ambos casos más IVA (tarifas en vigor desde el 16 de abril de 2026).
El IVA depende de si el inmueble es nuevo o usado. La reventa de inmuebles residenciales usados está, por lo general, exenta de IVA. La venta de un inmueble nuevo o aún no utilizado — incluido un edificio que todavía no ha sido puesto en servicio, o uno vendido por primera vez dentro del año siguiente a su puesta en servicio — no está exenta y se aplica el tipo general del 21 % cuando el vendedor es sujeto pasivo del IVA (Ley del IVA de Letonia, artículos 1, 41 y 52, en vigor en octubre de 2026). Pregunte a su abogado cómo se aplica esto a su contrato concreto.
El impuesto anual sobre bienes inmuebles es un impuesto municipal, por lo que el tipo depende de dónde se encuentre el inmueble. Se calcula sobre el valor catastral a 1 de enero, no sobre el precio que usted paga; el valor catastral «fiscal» que se utiliza para los impuestos se calcula para ajustarse al mercado inmobiliario de 2012/2013 (Servicio Estatal de Tierras). En Riga, los tipos reducidos del 0,2 %, 0,4 % y 0,6 % (aplicados a tramos sucesivos del valor catastral) se aplican a una vivienda que no se destina a actividad empresarial únicamente si una persona que cumple las condiciones del reglamento tiene su residencia declarada en la vivienda a las 00:00 del 1 de enero; en caso contrario, el tipo es del 1,5 % del valor catastral durante todo el año. Una vivienda propiedad de una sociedad tiene condiciones adicionales (Reglamento vinculante de Riga n.º 148, en vigor en octubre de 2026). Los tipos los fija cada municipio y pueden cambiar: confirme las cifras de su vivienda con el Departamento de Finanzas del Ayuntamiento de Riga o con un asesor fiscal.
¿Comprar un apartamento en Riga Waterfront me da un permiso de residencia en Letonia?
Comprar una propiedad en Letonia ya no es motivo para obtener un permiso de residencia: esa vía fue suprimida el 15 de septiembre de 2026.
Qué le diría a un comprador primerizo
El consejo sincero: no intente gestionar esto por su cuenta. No porque sea complicado — en realidad es más sencillo que en muchos países — sino porque un buen abogado local detectará cosas que no son evidentes desde fuera. Comprobación del título de propiedad, redacción del poder notarial, implicaciones fiscales en su propia residencia fiscal. Estos detalles importan.
La buena noticia es que los costes legales en Letonia son razonables y el sistema es transparente. No hay zonas grises, ni pagos informales. Es un marco jurídico europeo serio y funciona como es de esperar.
Si está interesado específicamente en Riga Waterfront, nosotros nos encargamos de la coordinación —desde la reserva hasta la entrega— y trabajamos con socios jurídicos con experiencia que tratan habitualmente con compradores internacionales. Le acompañamos en cada paso.