Yksi ensimmäisistä kysymyksistä, joita kuulen EU:n ulkopuolisilta asiakkailta, on aina jokin muunnelma samasta asiasta: "Hetkinen, voiko täällä oikeasti ostaa? Ilman rajoituksia?" Rehellinen vastaus on kyllä – mutta muutamia asioita kannattaa tietää ennen kuin allekirjoittaa mitään.
Latvia on EU:n jäsenvaltio, ja sen kiinteistölainsäädäntö on suhteellisen selkeä verrattuna moniin maihin. Ulkomaalaiset kansalaiset – mukaan lukien ei-EU-kansalaiset Turkista, Arabiemiraateista, Kazakstanista tai mistä tahansa muualta – voivat vapaasti ostaa asuinkiinteistöjä. Asumisvelvollisuutta ei ole, erityislupaa ei tarvita, eikä kansallisuuteen perustuvia rajoituksia asuinkiinteistöihin ole.
Prosessin tunteminen ja se, mitä odottaa, säästää kuitenkin paljon hämmennystä. Selitän sen niin kuin selitän sen asiakkailleni.
Miten ostoprosessi todella toimii
Kiinteistökaupat Latviassa tehdään notaarin kautta. Se ei ole valinnaista – se on lain vaatima. Notaari vahvistaa molempien osapuolten henkilöllisyyden, tarkistaa omistusoikeuden puhtauden ja todistaa kaupan. Sen jälkeen omistusoikeuden siirto kirjataan Latvian kiinteistörekisteriin (Zemesgrāmata), joka on valtion virallinen rekisteri kaikista kiinteistöoikeuksista maassa.
Tämä järjestelmä on itse asiassa erittäin hyvä ostajille. Kiinteistörekisteri on läpinäkyvä ja julkisesti haettavissa – voit tarkistaa omistajuuden ja tarkastella mahdollisia rasituksia, kiinnityksiä tai riitoja ennen ostamista. Mikään ei ole piilossa, ja kun kauppa on kirjattu, omistuksesi on oikeudellisesti suojattu.
Suunnitteluvaiheessa tehtäville ostoille kuten Riga Waterfront tyypillinen kulku näyttää tältä:
- Allekirjoitat varaussopimuksen ja maksat varausmaksun (yleensä 5%) yksikön turvaamiseksi nykyiseen hintaan
- Oikeudellinen neuvonantaja valmistelee kauppasopimuksen ja se allekirjoitetaan – tämä voidaan tehdä etänä valtakirjalla
- Seuraavat erät noudattavat sovittua maksuaikataulua
- Lopullinen rekisteröinti kiinteistörekisteriin tapahtuu luovutuksen yhteydessä
Koko kauppa voidaan tehdä etänä. Sinun ei tarvitse matkustaa Latviaan allekirjoittaaksesi asiakirjoja – notarisoitu valtakirja kattaa kaiken. Teemme säännöllisesti yhteistyötä asiakkaiden kanssa Turkista, Arabiemiraateista ja Saksasta, jotka suorittavat koko prosessin vierailematta maassa.
Entä maatalousmaa?
On yksi rajoitus mainitsemisen arvoinen: maatalousmaa. Ei-EU-kansalaiset eivät voi vapaasti ostaa maatalousmaata Latviassa ilman hyväksymisprosessia. Tämä ei kuitenkaan koske asuinkiinteistöjä tai kaupunkiomaisuutta – joten Riga Waterfrontin kaltaisissa kohteissa se ei ole relevantti asia.
Verot ja maksut – mitä budjetoida
Tässä ihmiset joskus yllättyvät, joten on syytä olla konkreettinen.
Omistusoikeuden rekisteröinnistä maarekisteriin maksettava valtion maksu suoritetaan ennen merkinnän tekemistä. Yksityiselle ostajalle se on 1,5 % kiinteistön arvosta, enintään 50 000 €; yritys maksaa 2 %, sekin enimmäismäärään rajattuna. Laskennassa käytetään suurempaa arvoa: sopimuksen mukaista hintaa tai kiinteistön kadastriarvoa (ministerikabinetin asetus nro 1250, voimassa lokakuussa 2026). Notaarin palkkiot ovat erillisiä, ja ne määräytyvät ministerikabinetin asetuksen nro 737 mukaan: kaupasta laadittu notariaalinen asiakirja maksaa 0,5 % kaupan summasta (vähintään 140 €), ja allekirjoituksen todistaminen julkisen rekisterin hakemuksessa maksaa kiinteästi 23 €, molemmissa tapauksissa lisättynä ALV:lla (tariffit voimassa 16. huhtikuuta 2026 alkaen).
ALV riippuu siitä, onko kiinteistö uusi vai käytetty. Käytettyjen asuinkiinteistöjen jälleenmyynti on yleensä vapautettu ALV:sta. Uuden tai vielä käyttämättömän kiinteistön myynti — mukaan lukien rakennus, jota ei ole vielä otettu käyttöön, tai rakennus, joka myydään ensimmäistä kertaa vuoden kuluessa käyttöönotosta — ei ole vapautettu, ja yleistä 21 %:n verokantaa sovelletaan, kun myyjä on arvonlisäverovelvollinen (Latvian arvonlisäverolaki, artiklat 1, 41 ja 52, voimassa lokakuussa 2026). Kysy asianajajaltasi, miten tämä soveltuu juuri sinun sopimukseesi.
Kiinteistövero on kunnallinen vero, joten verokanta riippuu kiinteistön sijainnista. Se lasketaan kadastriarvosta 1. tammikuun tilanteen mukaan, ei maksamastasi hinnasta; veroissa käytettävä ”fiskaalinen” kadastriarvo lasketaan vastaamaan vuosien 2012/2013 kiinteistömarkkinoita (Valtion maapalvelu). Riiassa alennettuja 0,2 %:n, 0,4 %:n ja 0,6 %:n verokantoja (jotka sovelletaan kadastriarvon peräkkäisiin arvoluokkiin) sovelletaan asuntoon, jota ei käytetä liiketoimintaan, vain jos henkilö, joka täyttää asetuksen ehdot, on ilmoittanut asunnon asuinpaikakseen 1. tammikuuta klo 00:00; muussa tapauksessa verokanta on 1,5 % kadastriarvosta koko vuoden ajan. Yrityksen kautta omistetulle asunnolle on lisäehtoja (Riian sitovat määräykset nro 148, voimassa lokakuussa 2026). Verokannat vahvistaa kukin kunta, ja ne voivat muuttua — varmista asuntosi luvut Riian kaupunginvaltuuston talousosastolta tai veroneuvojalta.
Antaako asunnon osto Riga Waterfrontista minulle Latvian oleskeluluvan?
Kiinteistön ostaminen Latviassa ei enää oikeuta oleskelulupaan — tämä reitti lakkautettiin 15. syyskuuta 2026.
Mitä sanoisin ensiostajalle
Rehellinen neuvo: älä yritä selvitä tästä yksin. Ei siksi, että se olisi monimutkaista — se on itse asiassa yksinkertaisempaa kuin monessa muussa maassa — vaan siksi, että hyvä paikallinen asianajaja huomaa asioita, jotka eivät ulkopuolelta ole ilmeisiä. Omistusoikeuden tarkistukset, valtakirjan sanamuoto, verovaikutukset omaan verotukselliseen asuinvaltioosi nähden. Näillä yksityiskohdilla on merkitystä.
Hyvä uutinen on, että oikeuskulut Latviassa ovat kohtuulliset ja järjestelmä on läpinäkyvä. Ei harmaita alueita, ei epävirallisia "maksuja." Se on asianmukainen EU:n oikeudellinen kehys ja toimii odotetusti.
Jos harkitset nimenomaan Riga Waterfront -kohdetta, me hoidamme koordinoinnin – varauksesta luovutukseen – ja työskentelemme kokeneiden lakipartnerien kanssa, jotka säännöllisesti palvelevat kansainvälisiä ostajia. Opastan sinut jokaisen vaiheen läpi.