La première question que me posent mes clients hors UE est presque toujours une variation du même sujet : « Attends, je peux vraiment acheter ici ? Sans restriction ? » Et la réponse honnête est oui — mais avec quelques éléments à connaître avant de signer quoi que ce soit.
La Lettonie est un État membre de l'Union européenne, et son droit immobilier est relativement simple comparé à de nombreux pays. Les ressortissants étrangers — y compris les non-ressortissants de l'UE venus de Turquie, des Émirats arabes unis, du Kazakhstan ou d'ailleurs — peuvent librement acquérir des biens résidentiels. Il n'est pas nécessaire d'être résident, aucun permis spécial n'est requis, et il n'existe aucune restriction de nationalité pour l'immobilier résidentiel.
Cela dit, connaître le processus et savoir à quoi s'attendre vous évitera bien des confusions. Voici comment je l'explique à mes clients.
Comment se déroule concrètement un achat
Les transactions immobilières en Lettonie passent par un notaire. Ce n'est pas facultatif — c'est une obligation légale. Le notaire confirme l'identité des deux parties, vérifie la propreté du titre de propriété et authentifie la transaction. Ensuite, le transfert de propriété est enregistré au registre foncier letton (Zemesgrāmata), le registre officiel de l'État recensant tous les droits de propriété dans le pays.
Ce système est en réalité très favorable aux acheteurs. Le registre foncier est transparent et consultable publiquement — vous pouvez vérifier la propriété et contrôler l'absence de charges, d'hypothèques ou de litiges avant d'acheter. Rien n'est caché, et une fois enregistrée, votre propriété est protégée par la loi.
Pour les achats en état futur d'achèvement comme Riga Waterfront, le processus type se déroule comme suit :
- Signature d'un contrat de réservation et versement d'un acompte (généralement 5 %) pour sécuriser votre bien au prix actuel
- Rédaction du compromis de vente par les conseils juridiques et signature — possible à distance par procuration
- Versements échelonnés selon le calendrier de paiement convenu
- Enregistrement définitif au registre foncier lors de la remise des clés
L'intégralité de l'achat peut être finalisée à distance. Il n'est pas nécessaire de se déplacer en Lettonie pour signer les documents — une procuration notariée suffit. Nous travaillons régulièrement avec des clients de Turquie, des Émirats et d'Allemagne qui bouclent l'ensemble du processus sans jamais faire le voyage.
Et les terrains agricoles ?
Une restriction mérite d'être mentionnée : les terrains agricoles. Les ressortissants non-UE ne peuvent pas acquérir librement des terres agricoles en Lettonie sans passer par une procédure d'autorisation. Mais cela ne concerne pas l'immobilier résidentiel ni les propriétés urbaines — pour un projet comme Riga Waterfront, cette question ne se pose donc pas.
Taxes et frais — ce qu'il faut prévoir
C'est souvent là que les gens sont surpris, alors autant être précis.
La taxe d'État pour l'enregistrement de la propriété au registre foncier est payée avant que l'inscription ne soit effectuée. Pour un acheteur particulier, elle s'élève à 1,5 % de la valeur du bien, avec un maximum de 50 000 € ; une société paie 2 %, avec également un plafond. La valeur retenue est la plus élevée entre le prix figurant dans le contrat et la valeur cadastrale du bien (règlement n° 1250 du Conseil des ministres, en vigueur en octobre 2026). Les frais de notaire sont distincts et fixés par le règlement n° 737 du Conseil des ministres : un acte notarié portant sur une transaction est facturé 0,5 % du montant de la transaction (minimum 140 €), et la certification d'une signature sur une demande adressée à un registre public coûte un montant fixe de 23 €, dans les deux cas TVA en sus (tarifs en vigueur à compter du 16 avril 2026).
La TVA dépend du caractère neuf ou ancien du bien. La revente de biens résidentiels anciens est en règle générale exonérée de TVA. La vente d'un bien neuf ou pas encore utilisé — y compris un bâtiment qui n'a pas encore été mis en service, ou vendu pour la première fois dans l'année suivant sa mise en service — n'est pas exonérée, et le taux normal de 21 % s'applique lorsque le vendeur est assujetti à la TVA (loi lettone sur la TVA, articles 1, 41 et 52, en vigueur en octobre 2026). Demandez à votre avocat comment cela s'applique à votre contrat.
L'impôt foncier annuel est un impôt municipal : son taux dépend donc de l'emplacement du bien. Il est calculé sur la valeur cadastrale au 1er janvier, et non sur le prix que vous payez ; la valeur cadastrale « fiscale » utilisée pour les impôts est calculée de manière à correspondre au marché immobilier de 2012/2013 (Service foncier d'État). À Riga, les taux réduits de 0,2 %, 0,4 % et 0,6 % (appliqués à des tranches successives de la valeur cadastrale) s'appliquent à un appartement non utilisé à des fins professionnelles uniquement si une personne remplissant les conditions du règlement a sa résidence déclarée dans l'appartement à 00:00 le 1er janvier ; sinon, le taux est de 1,5 % de la valeur cadastrale pour toute l'année. Un appartement détenu par l'intermédiaire d'une société est soumis à des conditions supplémentaires (règlement contraignant de Riga n° 148, en vigueur en octobre 2026). Les taux sont fixés par chaque municipalité et peuvent changer — vérifiez les chiffres pour votre appartement auprès du Département des finances du Conseil municipal de Riga ou d'un conseiller fiscal.
Acheter un appartement à Riga Waterfront me donne-t-il droit à un permis de séjour letton ?
L'achat d'un bien immobilier en Lettonie ne constitue plus un motif d'obtention d'un permis de séjour — cette voie a été abolie le 15 septembre 2026.
Ce que je dirais à un premier acheteur
Le conseil honnête : n'essayez pas de vous en sortir seul. Non pas parce que c'est compliqué — c'est en réalité plus simple que dans de nombreux pays — mais parce qu'un bon avocat local repérera des points qui ne sont pas évidents vus de l'extérieur. Vérification des titres de propriété, rédaction de la procuration, conséquences fiscales selon votre propre résidence fiscale. Ces détails comptent.
La bonne nouvelle, c'est que les honoraires juridiques en Lettonie sont raisonnables et que le système est transparent. Pas de zones grises, pas de frais officieux. C'est un cadre juridique européen rigoureux, qui fonctionne comme on l'attend.
Si vous vous intéressez spécifiquement à Riga Waterfront, nous assurons la coordination — de la réservation jusqu'à la remise des clés — et nous travaillons avec des partenaires juridiques expérimentés dans les transactions avec des acheteurs internationaux. Nous vous accompagnons à chaque étape.